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碑林區(qū)法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將約定的租賃物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。原告周炎鑫與被告簽訂的租賃合同為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的權(quán)利和義務(wù)。周炎鑫與被告租賃合同約定的涉案房屋租賃面積為5093平方米，而被告名下涉案房屋建筑面積（包含公攤面積）為5090.55平方米。據(jù)上，碑林區(qū)法院認(rèn)定原告完整享有涉案房屋的全部占有、使用、收益權(quán)利。

該協(xié)議未對(duì)涉案房屋共有部分租賃權(quán)利進(jìn)行約定，且馬某將10102室按套內(nèi)建筑面積交付周炎鑫時(shí),周炎鑫亦對(duì)交付范圍未提出異議。2017年5月26日，民生家樂(lè)公司將東關(guān)南街39號(hào)1號(hào)樓一、二、三層房屋交還給陳某某、馬某后，二人將涉案樓棟一層共有部分作為商鋪分別對(duì)外出租。

不過(guò)，租賃合同生效后，周炎鑫并未如愿開(kāi)起酒店。據(jù)其介紹，2017年6月，盧某將一樓走道及大廳部分租給了一家藥店。2019年7月，盧某又將大廳其余部分租給了一家百貨店。

盧某馬某夫婦上訴主要理由包括，涉案房屋登記在馬某名下，盧某系受馬某委托對(duì)外出租房屋，實(shí)際出租人為馬某，合同相對(duì)人也為馬某，原審法院以涉案房屋為二人共同出租為由，判決盧某履行交付義務(wù)、承擔(dān)賠償責(zé)任，與事實(shí)不符，于法無(wú)據(jù)；涉案房屋現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)生變化，原審法院不能依據(jù)原分戶測(cè)量圖紙作出認(rèn)定，故原審法院判令其交付面積、賠償損失沒(méi)有事實(shí)依據(jù)等。

西安市東關(guān)南街39號(hào)樓原屬一家印染廠，該樓共5層，其中1-3層有合法產(chǎn)權(quán)。2010年10月，西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所出具的《房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告》顯示，該樓竣工于2001年，規(guī)劃用途為商業(yè)，層數(shù)為3層，總建筑面積5090.55平方米。

租賃合同顯示，周炎鑫與盧某的租期暫定為6年，租期為2017年2月1日至2023年1月30日。其與陳某某的租期為10年，合同生效日為2017年5月27日。

此案相關(guān)判決書(shū)顯示，周炎鑫起訴房東后，原一審、二審均支持了他的主要訴請(qǐng)。而房東申請(qǐng)?jiān)賹徍?，陜西高院指令西安中院再審，西安中院又將案件發(fā)回西安市碑林區(qū)法院重審，重審一審駁回了周炎鑫的全部訴請(qǐng)。周炎鑫上訴后，西安中院以重審一審程序違法為由，再次將案件發(fā)回重審。

故原一、二審判決認(rèn)定事實(shí)缺乏依據(jù)支持，處理結(jié)果亦明顯失衡。本案宜結(jié)合審查馬某與周炎鑫雙方所簽租賃協(xié)議的具體約定，房屋交付和租約履行情況，馬某在共有部分中的實(shí)際受益面積等相關(guān)事實(shí)，依法合理確定租金損失的承擔(dān)問(wèn)題。

此外，對(duì)于周炎鑫要求馬某、盧某共同賠償其租金損失 1147500元之請(qǐng)求，碑林區(qū)法院認(rèn)為，該租金損失實(shí)則對(duì)應(yīng)的為藥店和百貨店使用面積的租賃費(fèi)。

幾番拉鋸后，周炎鑫將盧某馬某夫婦二人、陳某某及藥店、百貨店訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告騰退39號(hào)樓一層走道及大廳并交付給原告使用，并判令被告賠償原告租金損失。

另查明，自周炎鑫2016年11月承租房產(chǎn)至2021年2月馬某、盧某起訴其支付租金之日前，雙方一直按約履行租賃協(xié)議，周炎鑫并未就面積問(wèn)題提出異議；被告馬某、盧某直至2017年6月5日和2019年7月14日才接管藥店和百貨店使用面積，晚于和周炎鑫之間的房屋租賃合同簽訂時(shí)間。

經(jīng)審查，原告周炎鑫從被告盧某處租賃房產(chǎn)時(shí)，被告馬某、盧某系現(xiàn)狀交付，雙方對(duì)房產(chǎn)大小、邊界系明知的，該二被告將其從民生家樂(lè)交接的全部房產(chǎn)均交付予原告周炎鑫，且在原告周炎鑫租賃之前其他承租人從馬某、盧某處租賃房產(chǎn)面積與周炎鑫租賃面積亦系一致。

2018年，西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所出具《情況說(shuō)明》稱，該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室服務(wù)，是一至二層各戶室的共有分?jǐn)偛课?。后幾?jīng)變遷，39號(hào)樓現(xiàn)產(chǎn)權(quán)屬盧、馬夫婦及陳某某所有。

2022年3月1日，碑林區(qū)法院作出一審判決，判令被告盧某馬某夫婦、陳某某于判決生效起二十天內(nèi)，將涉案房屋一層走道、大廳全部交付原告占有、使用、收益，并判令盧某夫婦賠付周炎鑫租金損失1072000元等。

2016年11月，周炎鑫先后與盧某、陳某某簽訂房屋租賃協(xié)議，租下39號(hào)樓準(zhǔn)備開(kāi)酒店。周炎鑫介紹：“盧某的房屋是一層部分，房產(chǎn)證建筑面積991.14平方米。陳某某的房屋是一層其余部分及二三層，房產(chǎn)證面積4099.38平方米。我是向上取整租的，所以租賃合同中顯示租賃盧某的房屋面積為992平方米，陳某某的房屋面積為4101平方米。兩者相加為5093平方米，超過(guò)了該樓總建筑面積2.45平方米。”

开元国际ky53承租人周炎鑫近日向澎湃新聞反映，2016年11月他從兩家房東處租下西安市東關(guān)南街39號(hào)樓整棟樓，準(zhǔn)備開(kāi)一家酒店，但因該樓一層過(guò)道及大廳部分被其中一家房東出租給其他商戶，引發(fā)糾紛，遂將兩家房東訴至法院。

藥店和百貨店使用的房產(chǎn)雖系大廳共有部分，但周炎鑫與被告盧某之間的《房屋租賃協(xié)議》未涉及房屋共有部分租賃權(quán)利，被告馬某、盧某在簽訂合同之時(shí)亦未占有、使用大廳、過(guò)道面積，協(xié)議中亦約定為整租價(jià)格，而非按照面積計(jì)算，應(yīng)為特定房屋出租；業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有。本案中，藥店和百貨店使用的系大廳面積，原告周炎鑫現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明馬某使用過(guò)道面積。

陜西高院認(rèn)為，原審法院認(rèn)定馬某在與周炎鑫簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中租賃場(chǎng)地包含共有部分，且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金損失，缺乏證據(jù)證明。綜上，馬某、盧某的再審申請(qǐng)符合《民事訴訟法》規(guī)定的再審情形。

西安市碑林區(qū)法院審理查明，2016年11月，周炎鑫先后與盧某、陳某某簽訂租賃合同，租下39號(hào)樓（租賃面積共計(jì)5093平方米）。2017年6月，盧某將一層200平方米的房屋租給一家藥店，租期5年。2019年7月，盧某將一層另一房屋租給一百貨店，租期6年。

西安中院再審認(rèn)為，民生家樂(lè)公司于2017年5月將房屋共有部分退還陳某某、馬某后，二人仍將其作為臨街商鋪對(duì)外出租，該商鋪的租賃價(jià)格明顯高于馬某房屋套內(nèi)面積的租賃價(jià)格，但按照一審判決酌定的金額扣除周炎鑫的租金損失后，馬某實(shí)際獲得的租金收益遠(yuǎn)低于雙方租賃合同所約定的每年40萬(wàn)元左右的租金價(jià)款。

西安中院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同及涉案樓棟相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，可以認(rèn)定周炎鑫實(shí)際承租了涉案樓棟一至三層樓包含套內(nèi)面積及共有部分在內(nèi)的全部面積。但合同簽訂后，盧某馬某夫婦、陳某某并未將涉案樓棟共有部分交付給周炎鑫使用，涉案樓棟共有部分由盧某馬某夫婦對(duì)外出租，已構(gòu)成違約。

陜西高院審查后認(rèn)為，涉案樓棟一層整體原由民生家樂(lè)公司承租，2013年民生家樂(lè)公司將該一層10102 室交付于馬某。2016年11月1日周炎鑫在與馬某簽訂《房屋租賃協(xié)議》時(shí)，涉案房屋的共有部分仍由民生家樂(lè)公司承租并使用。

2024年10月21日，西安中院以碑林區(qū)法院上述判決程序違法為由，撤銷(xiāo)該判決，發(fā)回重審。于是，本案第三次來(lái)到碑林區(qū)法院。目前，碑林區(qū)法院已開(kāi)庭審理本案，尚未作出判決。

碑林區(qū)法院認(rèn)為，原告周炎鑫要求被告騰退涉案樓棟一層走道、大廳并交付使用之請(qǐng)求，因雙方在協(xié)議中約定租賃期限自2017年2月1日至2023年1月30日止，現(xiàn)雙方合同已因履行期限屆滿而終止，不具備履行之可能，對(duì)該請(qǐng)求依法不予支持。

一審宣判后，一審被告中除陳某某外，其余盧某馬某夫婦及藥店、百貨店均提起上訴。周炎鑫因?qū)σ粚徟匈r的租金損失不服，亦提起上訴。

陜西高院由此認(rèn)為，涉案房屋共有部分已并非用于通行的公攤面積，其實(shí)際用途已變更為商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，該商業(yè)部分的租賃價(jià)格亦遠(yuǎn)高于10102室套內(nèi)建筑面積租賃價(jià)格。依照法律規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有。

綜上，碑林區(qū)法院認(rèn)為，涉案樓棟共有面積部分應(yīng)屬于業(yè)主支配，與原告周炎鑫無(wú)關(guān)。2024年4月12日，碑林區(qū)法院作出判決，駁回周炎鑫的全部訴訟請(qǐng)求。

碑林區(qū)法院還認(rèn)為，西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所出具的情況說(shuō)明，說(shuō)明該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室的共有分?jǐn)偛课?，按照法律?guī)定，業(yè)主對(duì)共有分?jǐn)偛课幌碛袡?quán)利、承擔(dān)義務(wù)。該樓一至三層的業(yè)主即被告，按照產(chǎn)權(quán)登記的面積與原告簽訂租賃合同，將一至三層先后全部出租給原告，則應(yīng)當(dāng)將房屋專(zhuān)有部分和共有部分的權(quán)利義務(wù)一并讓予原告。但租賃合同簽訂后，被告僅向原告交付了涉案房屋套內(nèi)建筑面積，而將涉案房屋一層走道、大廳共有分?jǐn)偛课蛔庥杷幍旰桶儇浀瓴⑹杖∽饨?，被告盧某夫婦、陳某某屬于未全面履行合同交付義務(wù)，現(xiàn)原告依據(jù)租賃合同約定，要求被告騰交一層走道、大廳的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。

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